Khi biến đổi khí hậu làm gia tăng tần suất và tính khó lường của các hiện tượng thời tiết cực đoan, rủi ro ngập lụt đang lan rộng ra ngoài những khu vực vốn được xếp là vùng dễ bị ngập trong lịch sử. Tuy vậy, nhiều chủ sở hữu bất động sản vẫn đánh giá thấp mức độ rủi ro mà họ phải đối mặt và khả năng bị ảnh hưởng khi xảy ra ngập lụt. 

Mặc dù lũ lụt là thiên tai phổ biến và gây thiệt hại tài chính nghiêm trọng nhất tại Hoa Kỳ, nhưng thực tế, dưới 60% chủ sở hữu bất động sản tại vùng rủi ro cao có mua bảo hiểm lũ lụt.

Những thay đổi chính sách gần đây của Cơ quan Quản lý Tình trạng Khẩn cấp Liên bang Mỹ (FEMA) càng làm dấy lên mối lo ngại về tình trạng thiếu hụt bảo hiểm lũ lụt. Sự cắt giảm các chương trình hỗ trợ liên bang, tạm dừng các quy định về giảm thiểu rủi ro lũ lụt, cùng với sự bất ổn trong quản lý các chương trình lũ lụt liên bang đang tạo ra áp lực nặng nề, buộc các chủ sở hữu bất động sản phải chủ động hơn trong việc bảo vệ tài sản của mình. Hiện nay, họ phải đối mặt với môi trường đầy biến động khi sự hỗ trợ và giám sát từ chính phủ liên bang ngày càng thu hẹp, trong khi tần suất và mức độ nghiêm trọng của các đợt lũ lụt liên quan đến biến đổi khí hậu tiếp tục gia tăng và trở nên phức tạp hơn.

Nguy cơ lũ lụt không chỉ ở vùng ven biển

Mọi người thường nghĩ rằng bảo hiểm lũ lụt chỉ cần thiết cho những khu vực gần sông hoặc ven biển, nhưng thực tế đã thay đổi hoàn toàn. FEMA cho biết hơn 20% yêu cầu bồi thường thiệt hại do lũ hiện nay đến từ các khu vực nằm ngoài những vùng rủi ro cao theo tiêu chuẩn liên bang. Ngập lụt tại các khu vực có nguy cơ thấp hơn thường bắt nguồn từ những đợt mưa lớn, sự cố hạ tầng, tuyết tan hoặc biến đổi khí hậu. Theo ước tính của First Street Foundation, hiện có khoảng 12 triệu bất động sản không nằm trong vùng ngập lụt theo phân loại của FEMA, nhưng thực tế vẫn có nguy cơ ngập lụt cao.

Tình hình càng trở nên phức tạp khi các sơ đồ vùng lũ của FEMA - công cụ chính để đánh giá rủi ro lũ, thường không cập nhật kịp thời thực tế đang thay đổi nhanh chóng. Những bản đồ lỗi thời, dựa trên dữ liệu lịch sử, có thể tạo ra cảm giác "an toàn giả". Điều này nhấn mạnh rằng các chủ sở hữu và nhà quản lý cần chủ động rà soát lại mức độ rủi ro lũ lụt, bất kể khu vực hiện tại của họ được phân loại ra sao.

Giải quyết các lỗ hổng bảo hiểm trong các chính sách tiêu chuẩn

Nhiều chủ sở hữu bất động sản thường lầm tưởng rằng Bảo hiểm Tài sản Thương mại sẽ tự động chi trả thiệt hại do lũ lụt. Trên thực tế, các chính sách bảo hiểm tiêu chuẩn thường loại trừ tổn thất phát sinh do lũ lụt liên quan đến bão, sông tràn bờ, rò rỉ nước ngầm hoặc hư hỏng cơ sở hạ tầng. Khi lũ lụt xảy ra, những chủ sở hữu bất động sản không có bảo hiểm lũ lụt chuyên dụng có thể phải tự chi trả một khoản tiền đáng kể để khắc phục thiệt hại.

Ngoài ra, nhiều người kỳ vọng sẽ được hỗ trợ từ chính phủ liên bang sau khi xảy ra ngập lụt, nhưng thực tế các chương trình cứu trợ này thường không đủ. Phần lớn hỗ trợ chỉ là các khoản vay lãi suất thấp hoặc trợ cấp ở mức hạn chế, chứ không bù đắp toàn bộ thiệt hại. Đặc biệt, khi FEMA đang bị cắt giảm ngân sách và các hoạt động của chính phủ đang phải tạm dừng, nguồn hỗ trợ vốn đã hạn chế này lại càng có nguy cơ bị thu hẹp thêm.

Chuyển dịch hỗ trợ liên bang

Những thay đổi chính sách gần đây tại FEMA đang khiến việc chủ động thực hiện các biện pháp giảm thiểu rủi ro trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết đối với chủ sở hữu bất động sản. FEMA đã cắt giảm hơn 2.000 nhân viên, tạm dừng việc thực thi Tiêu chuẩn Quản lý Rủi ro Lũ lụt Liên bang (FFRMS) - quy định yêu cầu tái xây dựng hạ tầng hư hại theo tiêu chuẩn an toàn cao hơn. Đồng thời, cơ quan này cũng đình chỉ chương trình BRIC (Building Resilient Infrastructure and Communities - Xây dựng Cộng đồng và Cơ sở hạ tầng có khả năng phục hồi), qua đó hủy bỏ gần bốn năm nỗ lực giảm thiểu lũ lụt và rút lại các khoản đầu tư dự kiến trị giá hàng trăm triệu đô la.

Bên cạnh đó, sự thiếu chắc chắn về tính ổn định lâu dài của các chương trình bảo hiểm ngập lụt liên bang càng khiến bài toán quản lý rủi ro trở nên phức tạp hơn. Trong quá khứ, Quốc hội Mỹ luôn gia hạn Chương trình Bảo hiểm Ngập lụt Quốc gia (NFIP), nhưng những tranh cãi lặp lại mỗi khi chương trình hết hạn vẫn nhắc nhở các nhà quản lý rủi ro phải chủ động chuẩn bị cho những thay đổi có thể xảy ra về cơ cấu, nguồn vốn hoặc khả năng tiếp cận trong tương lai.

Các bước mà mọi chủ sở hữu bất động sản nên thực hiện ngay bây giờ

Việc chủ động đề phòng có thể giảm thiểu đáng kể nguy cơ thiệt hại tài chính nghiêm trọng. Dưới đây là những bước cụ thể mà chủ sở hữu bất động sản nên cân nhắc:

1. Kiểm tra các chính sách hiện tại của bạn: Kiểm tra kỹ các điều khoản trong hợp đồng bảo hiểm doanh nghiệp để nắm rõ về các điều khoản loại trừ. Vì các chính sách tiêu chuẩn thường không chi trả thiệt hại do ngập lụt, tổ chức cần đánh giá các lỗ hổng trong bảo hiểm hiện tại và cân nhắc mua thêm bảo hiểm lũ lụt chuyên dụng nếu cần.

2. Đánh giá các lựa chọn bảo hiểm lũ lụt: Tìm hiểu phạm vi bảo hiểm của cả NFIP và các công ty bảo hiểm tư nhân, vì mức độ bảo vệ và chi phí có thể chênh lệch đáng kể. Lưu ý các giới hạn của NFIP, ví dụ mức bảo hiểm tối đa cho tòa nhà thương mại là 250.000 USD thường chưa đủ đáp ứng nhu cầu đối với nhiều doanh nghiệp.

3. Tự thực hiện đánh giá rủi ro: Việc chỉ dựa vào bản đồ của FEMA có thể vẫn chưa đủ và gây hiểu nhầm. Hãy kết hợp công cụ bản đồ số của FEMA cùng phân tích độc lập từ chuyên gia rủi ro khí hậu để nắm rõ mức độ ảnh hưởng thực sự của tài sản.

4. Bảo vệ tài sản của bạn bằng các biện pháp vật lý: Triển khai các giải pháp giảm thiểu rủi ro lũ lụt như lắp đặt máy bơm thoát nước, nâng cao thiết bị điện, bịt kín và chống thấm tầng hầm, móng nhà, cũng như sử dụng rào chắn để ngăn nước xâm nhập tại các điểm yếu. Ngay cả những biện pháp đơn giản như cải thiện hệ thống thoát nước hoặc bố trí cảnh quan chống ngập cũng có thể tạo ra sự khác biệt đáng kể.

Quản lý rủi ro lũ lụt trong kỷ nguyên biến đổi khí hậu

Các đợt ngập lụt do biến đổi khí hậu ngày càng dày đặc và khốc liệt hơn, trong khi các chương trình chính phủ nhằm giảm thiểu tác động lại đối mặt với bất ổn chưa từng thấy. Khi trách nhiệm dần chuyển từ nguồn lực liên bang sang chủ sở hữu bất động sản cùng chính quyền liên bang - vốn đang thiếu hụt ngân sách và hạ tầng, việc quản lý rủi ro chủ động trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết. Những chủ sở hữu chủ động hành động ngay từ bây giờ bằng cách rà soát hợp đồng bảo hiểm, đánh giá lại mức độ rủi ro, mua bảo hiểm lũ lụt toàn diện và triển khai các biện pháp giảm thiểu vật lý sẽ hạn chế những phần rủi ro chưa được bảo hiểm và ứng phó hiệu quả khi xảy ra sự cố ngập lụt.

Tác giả: Patrick Kerby - Giám đốc Cấp cao phụ trách dịch vụ giảm thiểu rủi ro quốc gia tại Baldwin Group.

Nguồn: Risk Management Magazine